De toegevoegde waarde van beleidswaarde

Vorig jaar juni informeerden Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit Woningcorporaties (Aw) de woningcorporaties dat hun beoordelingen vanaf 2019 op de beleidswaarde zouden worden gebaseerd. Deze beleidswaarde is een afgeleide van de marktwaarde. Met de aanpassing verliezen de woningcorporaties economische voordelen. Deze moeten ten gunste komen aan de maatschappij en heten daarom de ‘maatschappelijke waarde’. Maar hoe komt de beleidswaarde tot stand? En wat kunnen corporaties er zelf mee doen?


Vanuit de marktwaarde wordt de beleidswaarde uitgerekend in vier stappen, ook wel ‘afslagen’ genoemd. De eerste afslag wordt bepaald door de beschikbaarheid, gebaseerd op het doorexploiteerscenario, oftewel de waarde van het doorverhuren van een woning. Betaalbaarheid is de tweede afslag en heeft verreweg de grootste (negatieve) invloed op de waarde van een woning. De afslag wordt gevormd door het verschil tussen de sociale huurprijs en de huurprijs in de vrije sector. Als derde afslag wordt de kwaliteit, dat wil zeggen de hoogte van het jaarlijks onderhoud, meegenomen. Het inrekenen van beheerkosten (service), voor uitgaven ten behoeve van exploitatie en leefbaarheid, bepalen de laatste afslag. Deze vier afslagen vormen samen de ‘maatschappelijke waarde’ die in mindering wordt gebracht op de marktwaarde. Dat is de theorie, maar wat zegt dit precies?


Voor woningcorporaties wordt het steeds lastiger om afwegingen te maken in de betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en service, en zo te komen tot een weloverwogen beleidskeuze. Enerzijds staat het sociale belang voorop en zijn grenzen gesteld aan de mate waarin investeringen kunnen worden terugverdiend. Anderzijds wordt van corporaties verwacht dat ze veel investeren in nieuwbouw en verduurzaming. In de huidige aannemingsmarkt zijn investeringen in nieuwbouw erg duur, waardoor het lastiger is er een goed rendement op te behalen. Voor duurzaamheidsinvesteringen geldt zelfs dat het nauwelijks mogelijk is om een positief rendement te behalen. Wij vernemen signalen dat hierdoor nieuwbouwprojecten in de tijd opschuiven of afnemen in omvang, en er vertraging ontstaat in het doorvoeren van duurzaamheidsverbeteringen.


Daarnaast kent de beleidswaarde de nodige volatiliteit, in lijn met de marktwaarde in verhuurde staat. Macro-economische factoren hebben daardoor veel invloed op de volatiliteit van de beleidswaarde. In tijden van sterke economische groei zal de beleidswaarde toenemen, maar in tijden van recessie zal de waarde van het vastgoed afnemen. Hierdoor zal de normering van de corporatie, vooral die van de schuldpositie in relatie tot de waarde van woningen (LTV), in tijden van economische groei ruimte geven voor additionele investeringen, maar in tijden van economische tegenspoed vermoedelijk eerder beklemmen. Daarom is het aan te bevelen intern een streefnorm te definiëren, om zodoende flexibiliteit te behouden ten opzichte van de maximale norm van WSW en Aw. Het alternatief is dat WSW en Aw accepteren dat corporaties soms – als dit is toe te schrijven aan marktdynamiek – de LTV overschrijden.


Het is dus wellicht veel praktischer om het investeringsbeleid van de woningcorporaties te toetsen op een meer commerciële wijze. Hierbij kunnen vooraf de toegestane investeringskosten worden bepaald door deze te toetsen aan bijvoorbeeld een minimale rendementseis, vast te stellen voor diverse soorten (maatschappelijk) vastgoed. Ook kunnen gangbare bancaire normen, zoals de EBITDA-marge, gebruikt worden voor investeringsbeslissingen. Woningcorporaties kunnen eveneens een voorbeeld nemen aan commerciële bedrijven, die zich veelal richten op investeringen die waarde toevoegen als het verwachte rendement groter is dan de gewogen gemiddelde kosten van kapitaal (WACC). Dit betekent echter wel dat projecten mogelijk niet zullen voldoen aan de gestelde eisen met als gevolg dat de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad zal stagneren. Natuurlijk kunnen corporaties alsnog bewust de keuze maken om onrendabele investeringen uit te voeren, die leiden tot interen op het eigen vermogen.


Haar volatiliteit en subjectiviteit maken de beleidswaarde wellicht minder geschikt als basis voor financiële ratio’s.Door zorgvuldige afwegingen te maken in de te hanteren afslagen zien wij de beleidswaarde wel als een instrument met toegevoegde waarde voor het maken van weloverwogen beleidskeuzes.

Meer weten?

Neem voor vragen contact op met Merel Agterberg of Martijn Groenbroek via +31 35 692 89 89.