Een nieuwe standaard

op de Nederlandse hypotheekmarkt

De afgelopen jaren is de Nederlandse hypotheekmarkt veranderd. Hoewel de naam iets anders suggereert, is de rente van een vastrentende hypotheek tegenwoordig allesbehalve vast. Vroeger had een vastrentende hypotheek een vaste rentevoet tot de volgende renteherzieningsdatum, maar nu wordt de rente aangepast op basis van de tariefklasse (Loan to Value - LtV) van de hypotheek. Deze nieuwe standaard op de Nederlandse hypotheekmarkt maakt hypotheekwaarderingen, maar ook de berekening van bijvoorbeeld de netto renteopbrengsten of de duratie alleen maar ingewikkelder.

De vaste rente van een hypotheek bestaat uit de risicovrije rentevoet en een aantal opslagen. Een van die opslagen is de kredietopslag. Aan de hand van een LtV-segmentering wordt de kredietopslag bepaald op basis van het risicoprofiel.

Nieuwe marktstandaard versus de oude

Tijdens de looptijd van een hypotheek verbetert meestal het risicoprofiel, en dus de kredietopslag. Dit is voornamelijk te danken aan aflossingen. Onder de oude marktstandaard was deze verbetering pas zichtbaar als na de volgende renteherzieningsdatum een lagere rente werd toegekend. Dit zorgde voor een hogere winstmarge gedurende de looptijd van een hypotheek. Onder de nieuwe standaard wordt de daling van de kredietopslag direct weerspiegeld in een lagere rente van een hypotheek. Dit leidt tot een stabielere winstmarge gedurende de looptijd van een hypotheek.

Implicaties van de nieuwe marktstandaard

Tegenwoordig passen bijna alle onderzochte hypotheekverstrekkers de rente aan op basis van de LtV van de hypotheek [1]. Meer dan de helft van de hypotheekverstrekkers past de rente automatisch aan na aflossingen, terwijl de overige hypotheekverstrekkers dit op aanvraag doen. Daarom kan het aanpassen van de rente tijdens de vaste-renteperiode worden beschouwd als de nieuwe marktstandaard.

Het was de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM) die de nieuwe marktstandaard naar voren heeft geschoven. De AFM stelt dat banken het belang van hun klanten moeten dienen door hen het voordeel van een gedaald kredietrisico toe te kennen. De nieuwe marktstandaard is hoofdzakelijk in het voordeel van consumenten die hun hypotheek aflossen tijdens de vaste-renteperiode. Dankzij de aflossingen daalt de LtV. Wanneer de nieuwe LtV tot een lagere tariefklasse leidt, wordt de rente onder de nieuwe standaard verlaagd. Deze daling van de rente is uiteraard niet gunstig voor hypotheekverstrekkers omdat dit leidt tot een daling van de rente-inkomsten. Bovendien geeft de nieuwe standaard de hypotheekverstrekkers een aantal andere uitdagingen, bijvoorbeeld gerelateerd aan hypotheekwaarderingen.

Hypotheekwaarderingen

De uitdagingen op het vlak van hypotheekwaarderingen worden het best geïllustreerd door twee hypotheken met dezelfde kenmerken te vergelijken: één onder de oude voorwaarden en één onder de nieuwe voorwaarden. Onder de oude voorwaarden blijft de vaste hypotheekrente constant tot de renteherzieningsdatum, terwijl de hypotheekrente onder de nieuwe voorwaarden afneemt, afhankelijk van de LtV. Aangezien beide hypotheken dezelfde kenmerken hebben, is de hypotheek onder de oude voorwaarden meer waard voor de hypotheekverstrekker, omdat voor hetzelfde risico de rente-inkomsten hoger liggen. Toch wordt een recent uitgegeven hypotheek onder de nieuwe voorwaarden vandaag a pari gewaardeerd. Hetzelfde geldt voor een hypotheek onder de oude voorwaarden die een paar jaar geleden werd uitgegeven en gewaardeerd. Dit kan in eerste instantie tegenstrijdig lijken. In de volgende paragraaf wordt dit verder toegelicht.


Een belangrijk uitgangspunt voor hypotheekwaarderingen is dat recent uitgegeven hypotheken, waarvan de kenmerken vergelijkbaar zijn met de marktstandaard, a pari worden gewaardeerd (zie tabel 1 hieronder). Bij een recent uitgegeven hypotheek onder de nieuwe voorwaarden die gewaardeerd wordt onder de oude standaard, zijn de kenmerken slechter dan de marktstandaard. Daarom wordt deze hypotheek gewaardeerd beneden pari. Daarentegen heeft een nieuw uitgegeven hypotheek onder de oude voorwaarden die gewaardeerd wordt onder de nieuwe standaard, kenmerken die beter zijn dan de markt. Deze hypotheek wordt gewaardeerd boven pari. Dit betekent dat de waarde van een hypotheek niet alleen wordt bepaald door de verwachte rente-inkomsten, maar ook door de geldende marktstandaard.

Verdisconteringsspread bepalen

Vanuit een meer technisch oogpunt kunnen de tegenstrijdige resultaten van de waarderingen ook verklaard worden door de verdisconteringsvoet. Om de waarde van een hypotheek te berekenen worden de verwachte kasstromen verdisconteerd met een verdisconteringsvoet, die afhankelijk is van de verdisconteringsspread. De verdisconteringsspread kan worden gesplitst in verschillende spreads, waaronder de winstmarge. Onder de oude marktstandaard stijgt de winstmarge in de tijd, terwijl de winstmarge onder de nieuwe marktstandaard stabieler is. Daarom zou de verdisconteringsspread onder de nieuwe standaard (gemiddeld) lager zijn dan onder de oude marktstandaard. Wanneer een hypotheek met de nieuwe voorwaarden (en met lagere verwachte kasstromen) gewaardeerd wordt met een verdisconteringsvoet bepaald onder de nieuwe standaard (met een lagere verdisconteringsspread), is er daardoor een compensatie in de waarderingsresultaten, wat dan weer leidt tot een a pari waardering.

Impactanalyse

De nieuwe standaard impliceert dat waarderingsmodellen moeten worden verbeterd door rekening te houden met de daling van de rentebetalingen en een andere bepaling van de verdisconteringsspread. De vraag is of een verbeterde hypotheekwaardering resulteert in een significant verschillende bepaling van de reële waarde, omdat de lagere rentebetalingen en lagere verdisconteringsspread een compenserend effect hebben. Met andere woorden: suggereert dit verschil dat we de netto contante waarde van een hypotheek onder de nieuwe standaard kunnen berekenen aan de hand van de waarderingsmethode onder de oude standaard?


We hebben dit onderzocht aan de hand van een impactanalyse op een hypotheekportefeuille. We hebben een model gemaakt dat de netto contante waarde berekent onder beide standaarden: met en zonder aanpassing van de rente in de verwachte kasstromen en in de bepaling van de verdisconteringsspread. Om de verschillende marktsituaties te testen, schokken we de rentevoet met 300 bp om een situatie te krijgen waarin hypotheken ver onder of ver boven pari worden gewaardeerd. Uit de analyse blijkt dat het maximale relatieve verschil in de netto contante waarde 30 bp is. Dit verschil wordt waargenomen bij renteschokken van minus 300 bp. Dit betekent dat het compenserende effect tussen de verwachte kasstromen en de verdisconteringsspread de impact op de waarde niet volledig elimineert, vooral wanneer hypotheken ver boven pari worden gewaardeerd.


Voor andere maatstaven kan de impact veel groter zijn. Dit is met name het geval wanneer de verdisconteringsvoet geen rol speelt, zoals de netto rente-inkomsten. In deze gevallen wordt niet geprofiteerd van het compenserend effect tussen de verdisconteringsvoet en verwachte kasstromen. Bovendien zullen ook berekeningen van de duratie en de ’key rate’-duratie worden beïnvloed.

Conclusie

De nieuwe standaard in de Nederlandse hypotheekmarkt heeft invloed op de hypotheekwaarderingen, maar de impact zal naar verwachting beduidend groter zijn op andere factoren, zoals netto rente-inkomsten, duratie en ‘key rate’-duratie. Omdat de AFM hypotheekverstrekkers dwingt om de rente automatisch aan te passen, moeten de risicomanagement- en finance-afdelingen zich voorbereiden op de impact van deze verandering.

[1] Bron: Consumentenbond

Meer weten?

Neem contact op met Elske Leenaars of Mitchell Ponder

via +31 35 692 89 89.